“限价”时代 房企转变传统“利润逻辑”

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2018-06-17

他巴掌脸眉清目秀,穿衣显瘦,脱衣有肉,会游泳,兵哥哥,凭借强劲实力和偶像气质,成为了泳坛新男神、亚洲飞鱼。(新华网评)获奖记录比赛荣誉2013年全国游泳冠军赛男子50米自由泳、100米自由泳金牌2013年第十二届全运男子100米自由泳金牌2013年第六届东亚运动会男子50米自由泳、100米自由泳金牌,4x100米自由泳接力银牌2013年全国游泳锦标赛男子50米蝶泳金牌,4x100米自由泳接力银牌2013年FINA短池游泳世界杯北京站男女4×50米混合泳接力金牌2014年全国游泳冠军赛男子50米自由泳银牌2014年国际军体第46届游泳锦标赛男子50米自由泳、100米自由泳金牌22"082014年仁川亚运会男子50米自由泳、100米自由泳、4x100米自由泳接力、4x100米混合泳接力金牌2014年全国游泳锦标赛男子100米自由泳金牌,50米蝶泳银牌2014年FINA短池游泳世界杯北京站男女4×50米接力、男女4×50米自由泳混合泳接力金牌,男子50米自由泳铜牌2015年全国游泳冠军赛男子50米自由泳金牌2015年喀山世界游泳锦标赛男子100米自由泳冠军2015年第六届世界军人运动会男子50米自由泳比赛冠军荣誉奖项2014CCTV体坛风云人物最佳男运动员2015年中国十佳运动员2015CCTV体坛风云人物最佳男运动员

  “限价”时代 房企转变传统“利润逻辑” 鼓励水泥企业延伸产业链。  到2015年,前10家造船企业造船完工量占全国总量的70%以上,进入世界造船前10强企业超过5家。形成5-6个具有国际影响力的海洋工程装备总承包商和一批专业化分包商。

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  从抢地到精打细算  从2016年底,北京首宗限价房地块入市以来,房地产行业的拿地逻辑就已经悄悄发生了转变。

曾经北京土地市场成为了资本和高价地的舞台,2014年掀起的地王潮,一度深刻改变了北京楼市的住房供应格局,以至于不少业内人士都将2015年称作是北京豪宅元年。 显然这样的市场态势让整个房地产行业都陷入了一种非理性的状态。   中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰回忆:2015年时,房企普遍陷入了土地饥渴状态,因为土地出让节奏的放缓,造成了土地供应的稀缺,各家房企在拿地上都比较拼。   不过这种情况随着2016年底限价房的入市已经发生了根本性的转变。 一位房企营销负责人告诉记者:在2017年之前,企业拿地一般比较关注住宅面积和配建等指标,由于整个市场非常好,大家对于后市预期较高,有些企业甚至觉得不管怎样都能盈利。

因此对于竞价结果,高一点也可以接受。

而到了2017年之后,随着土地出让条件变得逐渐严苛,大家也看到了政府调控的决心和力度,预期也变得平稳,可能对于房企来说更多需要考虑成本和盈利方面的问题。

这也造成了北京土地市场热度降温,甚至有宅地流拍情况出现。   有业内人士表示,一般商品房项目的盈利大约在15%-20%,但是限价房由于比较严苛的出让条件,再加上房企的资金成本,想要有利润非常艰难。 随着土地出让条件的逐渐细化,如今市场上的房企在拿地逻辑上肯定是有所改变的。   诸葛找房首席分析师陈雷也指出:既然价格被限定,其他条件的设置也日趋成熟和科学。

那么开发商很难通过一些小聪明获得利润,能做的就只有通过加强运营和产品打造,来实现快速回款。 因此,在拿地时,会更多地考虑地块的交通、生活配套等内容,而非单纯的住宅面积。

而从限价房的容积率设置来看,限价房社区的容积率稳定在之间,整体设计上,一般是以小高层为主。

  压缩周期提升利润  对于房企而言,一个非常现实的问题就是,限价房项目的利润如何实现。   一般来讲,行业里有这样的规定,做普通保障房按照3%的薄利来定,如果从限价房通常使用的容积率来计算,限价房项目的利润应该在7%-8%。 易居研究院智库中心总监严跃进表示,北京的限价房盈利空间自然是不大的。   严跃进表示,盈利是房企拿地的时候需要注意的内容。 所以从利润点看,涉及开发周期压缩和营销成本压缩等内容。   以最新挂出的顺义后沙峪地块为例,该地块限价万元/平方米,建筑面积万平方米(含住宅、商业、办公),以全部可售来计算,地块起始楼面价约万元/平方米,销售均价不超过55583元/平方米(含全装修费用)。

如果以起始地价成交,则企业仍将有盈利空间,如果按照溢价率50%的上限价格计算,则楼面价将超过4万元/平方米。

这样企业的盈利空间将降低至万元/平方米。

  一般的商品房建安成本3800元/平方米,限价房可能会低一点。

按照陈雷提供的数据分析,该地块如果达到竞价上限,房企的盈利空间将降低到万元/平方米左右。

考虑到企业资金成本的问题,这一数字可能会进一步下降。 不过陈雷也表示,目前土地市场已经比较理性,限价房地块竞至竞价上限的可能性较小。 在土地出让较理性的前提下,利润空间虽然有限,但是仍然存在。   不过也有业内人士向记者指出,如今各项目商办部分的销售条件也已经十分苛刻:从消费者角度来看,500平方米起售的商业总价不低,首付款项足够购买一个120平方米左右的住宅项目。 而从房企的角度来说,只能自持做租赁。   考验房企操盘能力  一位品牌房企项目负责人向记者透露:在所有条件都符合政府标准的前提条件下,限价房项目能维持正利润就算合格了。

据他透露,就算房企在用料上通过规模化采购和流程优化能够有一部分节省,还有一个绕不过去的点是人工成本的上涨非常厉害,这是谁都逃不掉的。

  所以限价房项目的打造实际上非常考验开发商整体研发和规划水平。 如果说项目的整体流程上已经很成熟了,他不需要花费很多工夫和成本去约乙方做这些事的话,那他还是能省一部分钱的。

该负责人表示,但如果房企在这方面比较薄弱,他需要走的每一道程序都需要成本,利润就越少。

  而思源地产市场发展部副总经理、首席分析师郭毅也向记者表示,限价房项目对于开发商运营能力提出了更高的要求。

从现在来看,限价房项目在计算资金成本的情况下基本上不赚钱。 2017年下半年之后,地价逐渐回归理性,这种项目可能还具有一些空间。   对于开发商来说,限价房的地只要合理还是可以拿的。

郭毅向记者透露,一方面可以从产品打造上,做出一些高低差,除此之外,住宅限价,可散售的商业和办公部分并未限定价格上限,这部分仍然存在盈利的可能。

另外,按常规判断,地下车位和千人指标都能有一部分销售收益,当然这并不足以弥补开发商在高成本下的利润缺口。   房企的拿地逻辑主要在于限价房用地,迅速地产生现金流。

抽出的现金可以迅速投资下一个项目,从而产生新的利润。 这就是现在大家都在强调的高周转。

周转越快,资金成本越低,这也是很多房企学习碧桂园的原因。

郭毅向记者表示。

  此外,对于房企来讲,很多时候还不能只考虑利润问题。 一位央企项目负责人表示:实际上房企拿地也不仅仅考虑盈利的问题,也会考虑品牌方面和社会责任方面的问题。